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来源:风声岛 12016年8月17日,巴西奥运会上,一直胜少负多的中国女排爆出大冷门:她们在逆境中鏖战五局,上演惊天逆转,最终拿到冠军,令无数国人振奋。 同一天,上海地产圈也爆出个冷门消息:当天的土地拍卖会上,上海静安中兴地块以每平方14.3万元的楼面价,创下国内最贵单价“地王”纪录。 这个地块位于上海闹市区,周边配套优越,加之上海存量土地有限,拍卖的消息刚传出,就吸引了国内十多家房企报名。 拿下这块地的是刚在香港上市的融信集团,经过四百多轮竞价后,以110.1亿元击败万科、保利、华润、恒大等18家房企,爆冷全场。 知情人都很吃惊,因为110亿的总价,几乎是融信前一年销售额的一半。 一周后,融信在香港地发布中期业绩发布会。 面对上百家媒体追问,48岁的融信创始人欧宗洪淡淡表示,未来一段时间不再拿地,融信已经“吃饱了”。 听到此消息,国内地产商总算松了一口气,因为这个号称“土地收割机”的融信实在是太猛了。 当时,融信斥资超4000亿在招拍挂市场攻城掠地,在福州、上海、杭州等一二线城市斩获土地十余宗,每次拿地都如“饿虎扑食”,丝毫不给对手机会。 融信集团是一家来自福建莆田的家族企业,莆田人有着浓厚的家族观念,一件事要么不干,要么抱团去干。 欧家兄弟姐妹有六个,三男三女。欧宗荣是欧宗洪的哥哥,正荣集团创始人。 兄弟俩还有个哥哥欧宗金,是欧氏投资集团创始人。 2016年福布斯中国富豪排行榜上,欧宗荣以205亿身家排在第98位,欧宗洪夫妇以165亿名列145位。 2因为来自福建莆田,欧氏兄弟始终逃离不了“莆田商人”的称呼。 莆田对于国人来说,意味深长。 这里有纵横全国的医疗产业,也有行销全世界的制鞋业。 可欧氏兄弟应该不喜欢“莆田系”这个头衔,因为沾上“莆田系”的称呼,对房产销售绝不是什么好事。 而且,三兄弟的发展也确实和医疗、制鞋行业没啥关系,是靠辛苦“搬砖”才成就了各自一片天地。 说到底,欧氏兄弟能走出莆田闯世界,归根结底还是因为当地贫困的面貌。 数百年来,由于地理位置偏僻,当地的盐碱地又不适合种植庄稼,莆田人始终与贫困为伴。 欧氏三兄弟的成长环境也和所有莆田商人早年一样,异常艰苦。 欧宗荣曾回忆:“我出生在莆田最贫穷的镇,最贫穷的村,最贫穷的家里。买不起书包,吃地瓜吃不饱,没有房子就住在祠堂里。” 莆田人直至改革开放后,才终于看到一丝曙光,靠外出打工贴补家用。 兄弟三人中,大哥欧宗金最初是带着还没中学毕业的弟弟欧宗荣外出打工,欧宗洪还在老家读书。 3踏着改革开放的浪潮,兄弟俩先是到福建三明,后又辗转江西宜春、南昌等地,他们在建筑工地学做石构件,真的是每天在“搬砖”。 看到国内基础建设需求旺盛,尤其是修路架桥急需各类工程队,兄弟俩也慢慢有了各自创业的念头。 1985年,欧宗荣组建江西正荣市政工程有限公司,意思是“正直构筑繁荣”;此时的大哥也有了自己的工程公司,相继耕耘在“桥路业务”这块。 八十年代的蛮荒延续到九十年代,化为时代的一路奔腾,兄弟俩的生意也越做越大。 欧宗金的工程项目遍及江西及附近省市,欧宗荣则专注在江西省内,只接市政项目。 经过近十年的锤炼,大哥欧宗金与弟弟欧宗荣的命运却发生了截然的转变。 1993年,29岁的欧宗荣在江西负责一个路桥工程,因建桥钢材被人动了手脚,考虑到会影响工程质量和安全,他毫不犹豫炸掉重建,直接损失了数百万元。 那时城镇职工基本月薪不到200元,这笔巨款堪称天文数字。 此事传出后,欧宗荣得到政府层面的首肯,从而获得了更多的工程项目。 不久,他作为南昌“一江两岸”工程前期道路的施工方,顺利拿到造价数亿元的昌北新区初期道路建设项目。 欧宗荣原本以为给政府干活不差钱,谁知由于项目规划出了问题,当地政府拖欠他1000多万的工程款。 当时很多工程队要么借此停工,要么暗暗派工人去政府讨债,唯独欧宗荣不声不响坚持把项目做完。 会做人的欧宗荣说,政府不是有意拖延,而是有困难,不能在这时候落井下石。 这番话让政府部门很感动,也在同行内树起了口碑。 4此时,家中最小的弟弟欧宗洪也跳出来创业,成立莆田市交通工程有限公司。 年仅24岁的欧宗洪先后承包了福宁、福泉、京福、吉林江黄等十几个高速公路部分路段的施工建设,公司年盈利超千万。 不用说,欧宗洪一帆风顺的背后少不了哥哥们的鼎力支持,也有相关部门心照不宣的“回报”。 1996年,欧宗荣参与江西宜春旧城改造,负责修建道路拓宽城市路网。 可干了半天,政府没钱支付尾款,将一块地用来抵工程款,促成了他由包工头向房地产商的转变。 欧宗荣知道空地没有商业价值,他决定学习沿海城市,投资一亿多元建成至今都被当地称颂的“赣西第一街”,吸引了大批商户和商场入驻。 这是宜春市首个商业综合体项目,也是欧宗荣首次参与开发的商业地产项目。 与此同时,欧宗荣还在政府支持下,参与到于都长征大桥、九江防洪工程等一大批国家和地方重点工程建设,成为江西省“路桥民营老大”。 不久,欧宗荣整合了自己在江西、福建等地的8个全资子公司,成立了正荣集团。 相比之下,大哥欧宗金运气就没那么好,由于承包的项目出了人身伤亡事故,他被折腾得心力交瘁,只好放弃这个行业,回老家开始了近乎隐居的生活。 欧宗荣在此期间悄悄转型房地产行业,在宜春又开发建设了“丽景山庄”,成为当时江西最大的房地产项目。 从此,三兄弟的人生驶上不同的车道,但又在商场彼此呼应,上演了一幕幕“上阵父子兵,打虎亲兄弟”的真实场景。 1998年,国家正式取消福利分房,商品房成为人们改善住房条件的唯一渠道。 土地瞬间成为稀有资产,房产商纷纷下场抢地。 那是中国房地产的草莽时代,各路大佬都在摩拳擦掌。 52000年,欧宗洪在大哥欧宗金的帮助下,创办莆田市交通房地产开发有限公司。 一年后,他开发了莆田市当年的第一高楼“观桥御景”楼盘。 因为项目是拿着境外高档楼盘的图纸1:1建设,“观桥御景”开盘价就卖到了1400元/平方米,比当地不到500元/平方米的房价高了近三倍,让很多莆田人“破防”。 可项目还是以优雅的环境及完善的设施,吸引了不少在外做生意的莆田人,开盘不久就售罄,欧宗洪因此一炮而红,信心百倍。 二哥的正荣集团当时在南昌郊外投资四十多个亿,打造了一个小型卫星城镇,与弟弟的产业遥相呼应。 2003年,欧宗洪转战福州设立融信集团,背后股东藏着大哥欧宗金帮他招揽来的数支民间资本。 福建民间资本多如牛毛,来源有医疗器械、餐饮、外贸等,这些海量的财富资本并不甘心存银行吃老本,急需找个投资出口。 稳重又有资源的欧宗金就成了最好的代理者,他以自己名义成立了欧氏投资集团,喝杯茶的工夫就能决定数千万的投资项目。 对于两个弟弟的生意,欧氏投资集团就是他们幕后的金主,也是他们在外厮杀的强大后盾。 据说兄弟三人都很喜欢打80分,牌局上无大小,凭的是运气,也是胆量。 他们中,欧宗洪打牌“赌性”最大,哪怕牌不好,也敢“抢庄”;欧宗金和欧宗荣稳健许多,喜欢“保底”埋牌。 这也很符合某媒体对二哥欧宗荣的描述:外貌英俊,人很精干,注重个人魅力与企业形象,是三兄弟中最喜欢和媒体打交道的一个。 文中这样描述老三欧宗洪:相较于欧宗荣对于生活品质的追求,老三欧宗洪只关心两件事——左手拿地,右手融资。 至于欧宗金,他不如两个弟弟那么声名显赫,可在欧氏三兄弟的家族网站上,他的“玉照”排在家族的最顶端,长兄如父的身份不言而喻。 相比莆田系,欧氏兄弟更愿意将自己归于闽系房企的行列。 那时闽系房企的“领头羊”是世贸集团的许荣茂,他是福建泉州人。 千禧年,世茂滨江花园在上海横空出世,冠绝上海滩,威振全国房企。 这之后,泰禾、阳光城、旭辉等闽系房企都开始了全国征程。 可在欧氏兄弟眼里,这些老乡并没啥稀奇。 啥爱拼才会赢?无非加杠杆,搞融资,大撒币拿地呗。 不过,那时的房地产市场还是不温不火,欧氏兄弟除了在福建少量拿地,还在积蓄力量。 2007年,全国房价出现爆发式增长。 喜出望外的房地产商赶紧囤地,希望圈一波红利。 同年9月,一直低调的欧宗洪闪亮登场。 他在福州一场土地拍卖会上以15.5亿元总价,每平方米9953元的楼面价,分别斩获福州原玻璃厂、保温瓶厂地块,刷新福州地块单价纪录。 融信独得两地块,拍下地王,欧宗洪被世人视为闽系房企的一匹黑马,好奇又艳羡。 时运如潮汐,潮起时用力过猛,潮落时难免措手不及。 同年年底,由于国家出台楼市调控政策,提高了二套房首付的比例及房贷利率,直接令福州楼市成交量“腰斩”。 2008年2月,欧宗洪不得不以损失7000万元土地定金的方式,将地块吐回。 激情和勇气簇拥着欧宗洪登上巅峰,猛地又坠入深海。 62008年,是国内房地产商叫苦不迭的时期。 虽然那年国人为北京奥运召开振奋激动,但国内房价受到全球金融危机波及,陷入冰点。 福州、厦门的房价更是暴跌30%,闽系房企在瑟瑟发抖的寒夜苦等黎明。 好在只过了一年,因为政府救市的“四万亿计划”,楼市再次回暖。 迎来柳暗花明的闽系房企,宝龙、禹洲、中骏、泰禾、明发相继上市,老家祖屋内鞭炮声不断,锣鼓喧天。 欧宗洪的融信实力不如上述同乡,但也在期间开发了位于福州西南部的“大卫城”项目。 因为主打“高档社区”,开盘时的特价房价格就是8888元/平方米,而周边的房价才1500元/平方米,让福州人大呼“买不起”。 可买得起的人大有人在,就如早年的“观桥御景”楼盘销售一样,嘴里喊着“买不起”的福州人还是将新房抢购一空。 那是中国房地产商做梦都会笑醒的时代,销售⽑利率、净利率以及销售规模都⼤幅度提升,房地产圈的牌局也开始洗牌。 有人抓住机遇,连续“坐庄”,地位越发稳固;也有房企看错时机,昏招不断,逐渐退出牌局。 喜欢打牌又善于有家族扶持的欧宗洪抓住机遇,一跃冲上了巅峰。 随后不到7年,融信在福州及周边的房地产营收从不到10亿急速扩张到近100亿,进入全国地产TOP50行列。 家乡福建已经承接不下融信的野心,欧宗洪将目光投向了一二线城市。 在随后宽松的信贷政策与家族企业的帮扶下,欧宗荣、欧宗洪两兄弟乘借着房地产的黄金十年,拉开了他们在房地产市场凶猛扩张的序幕。 正荣和融信的快速发展靠的是“高杠杆、高周转、高溢价”(简称“三高”)模式,在雄厚资金的助力下,出拳又快又狠。 2013,欧宗洪派人前往北京、上海以及杭州等地“打探”,同时还派人秘密前往香港筹划上市事宜。 同一年,欧宗荣的正荣集团先后斥资150亿元在上海、福建南平、苏州、南京、西安等地接连拍下10余宗地块。 其中,仅在当年10月份,就以73.46亿元拿下四幅地块。 弟弟欧宗洪也没闲着,派人同时在上海和北京两地寻找合适地块,力争“两地必下其一”。 当年,融信就联合绿地在上海拿下第一块地,立即寻找新的目标。 当时,融信销售收入为295亿,正荣销售收入是306亿,彼此相差不多。 这两兄弟战略也很一致,一手拿地,一手筹划上市。 正荣集团发展比融信集团要早,上市计划也准备得更充分,可考虑到大量企业关系需要梳理,决定推迟上市时间。 2016年1月13日,融信集团在港交所正式挂牌上市,弟弟终于快了哥哥一步。 同年2月,融信集团紧跟正荣集团脚步,也将总部从福建迁至上海。 都是自家兄弟,上市肯定已内部谋划好,先去的给后来的打个样,也是好事。 7上市后的融信越发势不可当,成为国内土地拍卖市场一只恶狠狠的“独狼”,只要嗅到气味就立即扑上去“咬”一口。 2016年,融信中国耗资484.46亿元,获得21宗土地,新增总建筑面积527.12万平方米;2017年,更是如旋风席卷全国,总计拿地78宗,新增总建筑面积1482万平方米,可谓疯狂。 而当时融信的签约销售规模仅246亿元,营收规模刚过百亿。 融信之所以能够疯狂拿地,与欧宗洪的“赌性”有关,他是靠大规模融资来维持大规模扩张的态势。 融信迫不及待上市,是为了发债,上市后至今已发出110亿元的债。 虽说融信也通过如发行ABS、出售子公司权益来融资,但肯定不如发债来钱更多更快。 融资也不光是为拿地,欧宗洪通过入股商业银行、投资金融机构等完成资本积累,实现了品牌溢价。 可在知情人眼里,融信“激情拿地”的背后有太多说不清道不明的原因。 比如,融信的债券融资都是无抵押,俗称“空手套白狼”。 再比如耗资10多亿拿下的杭州某地块,融信当时只需支付土地出让金的一半,其余一年后支付即可。 这意味着,融信在杭州拿了近10块地,如果都是按此方式处理,那实际就节省了不少资金,从而又为自己留出足够的资本运作时间。 融信这些明显不符合规定的“骚操作”,究竟是怎么实现的,谁也不知道。 更有意思的是,融信反复借贷,资产负债比率不升反降。 根据公司的年报,2014年资产负债率是96.74%,2015年大笔发债后,资产负债率反而降到了85.42%;净负债率的变动更大更明显——2015年净资产负债率从2014年的1541%降到了247%。 实际上,融资自己的年报数据就能找到解释,那就是融信大幅提高了土地评估值,从而靠提升净资产来降低负债。 融信年报显示: 2015年,融信货币资金增加21亿元,有息借款减少了约8.86亿元,资产净值从2014年的10.29亿元变成了2015年的50.72亿元,增加了40亿元。 这样一来,融信的负债比率大幅下降,投资评级就跟着上来了。 2015年之后,融信的债券的信用评级从“AA”变直接变成了“AA+”…… 融信发债越多,负债比率不升反降,信誉也越来越高,实在是“很中国”的评估模式。 其实,在搞金融的人眼里,这些并不稀奇。 欧宗洪像打牌一样,想办法将大张旗鼓攥来的牌,通过一番资本运作后,张张变成“王炸”。 简单点说,融信花大价钱买地,是为了对土地进行高估值,从而增加净资产,降低负债率,然后再去评级,这相当于“洗牌”。 等牌洗好了,再拿去做债券融资,然后继续买地,再重复操作。 这种模式不新鲜,就是资本市场常见的“击鼓传花”的套路,比的是资本,怕的却是政策。 市场稳健时,融信没啥可担心;但一旦风向有变,融信就必然跳入自己给自己埋下的巨坑。 一句话,融信的发展方式有点像骑“独轮车”,不能停,停下就会摔倒。 这是欧宗洪的赌局,也是欧氏兄弟共同参与的赌局。 8因为不惜代价拿地,融信的企业规模确实出现了不同寻常的暴增。 2018年,融信合约销售额从2015年的119.11亿元增至1218.84亿元,比闽系房企的世茂、泰禾和旭辉先一步迈入千亿房企行列。 这年,欧宗荣的正荣集团新增土地储备57块,资产也超过千亿,顺利上市(更名为正荣地产)。 同一年的胡润百富榜上,欧宗荣以330亿元的财富,排名胡润百富榜第79名,成为莆田地产商人中的首富。 弟弟欧宗洪凭借95亿元身家,也出现在了榜单上。 虽说彼此背后的财富有差异,但旗下的企业不分伯仲,正荣和融信都是国内房企前二十强,同属福建千亿房企的头部企业。 兄弟俩风驰电掣般的扩张速度令人咋舌,但隐忧显而易见。 2015年的融信招股书显示,当年3月,融信净负债率曾高达1601.9%;正荣净负债率也超过1700%,借贷成本曾高达12.5%。 可正如大多数闽系房企一样,无论正荣还是融信,都是靠的“高杠杆、高周转、高溢价”模式,将杠杆政策运用到极致,以负债换资产。 这套玩法必须“融资不断、货如轮转”,一旦风向发生变化或销售放缓,困境随即而来。 2019年,随着“房住不炒”的政策出台,过去的宽松信贷模式紧缩,市场消费低迷,加上疫情袭来,全国房企哀嚎不断。 2019年,正荣地产的销售增长率,从前一年的53.95%,骤降至21.02%,2020年更是降至8.57%。 融信比正荣更闹心,2019年销售骤降至16%,2020年业绩降23%,毛利率减半。 驾驶狂飙时代列车的欧氏兄弟,不得不学会了减速。 9为了应付新出台的“三道红线”,兄弟俩虽说采取了一系列自救措施,勉强将财务状况稳住,也只是暂时性地缓解。 2021年,土地“两集中”政策开始实行,恰逢疫情后地产销售回暖。 不信邪的欧宗洪再次开始他的豪赌之旅,让旗下宣传部门帮他高调宣传,壮大声势。 那年,融信联合滨江集团在杭州一口气拿下7宗地块(3宗单独获取、4宗联合获取,后期主要由滨江操盘),总面积30.74万平方米,花费228.53亿元,风头无二。 融信公号中,每当融信每拿一块地,立即发布一则激动人心的“喜报”,只是在“一心一意、梅开二度、三生有幸、志在四方”之后,宣传戛然而止。 这次投资实际并不被业内看好,因为按照滨江集团公布数据,融信拿下的地,仅楼面价就超过7万/平方米,算上各类成本后的售价至少要10万—12万才可能保本。 眼下杭州的新房价格不过5万/平方米,这样高的价格,又在如此特殊的时期,融信能否回本都是问题。 事实上,这不是融信第一次做这样亏本的买卖,之前拿下上海“地王”的那块地,融信的内部及业内人士就评价:即便按13万元/平方米买,也是个“不赚钱的买卖”。 这并非杞人忧天,事实也证明兄弟俩这回遇到了大麻烦。 截至2021年年中,正荣的总负债为2033亿元,净亏26.11亿元。其中,近200亿元的短期债务,将在一年内到期;融信这年的半年报显示,其总负债已高达1939.21亿,净亏44.29亿元。 很显然,昔日的“三高”模式行不通了。 高价囤地造的房卖不出去,可背的债务总要还。 2022年2月初,正荣地产有一笔在3月即将到期的2亿美元债务要偿还。 原本许多人没当回事,觉得千亿房企不至于这点“小钱”都还不上吧。 谁知2月18日,正荣地产发布公告,表示“确实还不起”…… 债务违约的消息刺激下,正荣地产当天股价大跌66%,随后一路重挫了82.75%,风雨飘摇。 对欧宗荣来说,这不是最糟的,未来一年内,正荣地产将有329.91亿元债务到期,而他手中现金仅31.37亿元。 虽说“兄弟齐心,其利断金”,可弟弟欧宗洪与大哥欧宗金的日子更不好过。 2022年7月10日,融信公开表示,两笔境外债共计2786.55万美元的利息未按时支付。 股民们炸了,因为不到一周前,融信两笔总金额为21.5亿元的境内债未按时兑付,刚宣布展期一年。 仅今年一年,融信到期的境内外债券总额高达166亿元,而欧宗洪的账上资金还不到百亿,维持现状都岌岌可危。 雪上加霜的是,由于相继债务违约,正荣与融信的股价已跌至1港元之内,两家房企的股民哭声震天。 至于大哥欧宗金,情况也好不到哪去。 由于欧氏投资集团与两家房企关系密切,受到其影响,他已经在今年8月被莆田荔城区法院列为被执行人,执行总金额1200万元。 一句话,多年不断地玩高杠杆投资,寒潮来袭后,财大气粗的欧氏家族终于也扛不住了。 牌局仿佛还是那个牌局,可兄弟三人的手气悄悄变了。 当时代从务虚切换至务实,奔涌的潮水逐渐散去,弄潮儿自然退场。 黄昏降临,又是一场新牌局。参考资料:
欧氏三兄弟。南方周末
掌舵人:一代地王,爬进ICU,市值观察
莆田首富兄弟涉险,市界
莆田系地产富豪欧宗洪的中年焦虑,无冕财经
赌局尽头,正荣、融信如何安稳着陆,斑马消费
闽系房企和它们的江湖,地产风声 - END -CEO企业家微信群
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